Бронирование квартиры при покупке. Как застолбить квартиру. Бронь при обычной покупке, альтернативной сделке, взаимозачете и ипотеке. Нюансы и гарантии Договор бронирования квартиры в новостройке
В случае если покупателю понравилась квартира, и он явно настроен ее купить, но ему необходимо немного времени для решения проблем, то лучше всего воспользоваться договором бронирования. К примеру, забронировать квартиру можно в том случае, если нужно взять ипотечный кредит, на что может уйти от нескольких дней до нескольких недель.
Желая приобрести квартиру в новостройке, покупателю приходится пересмотреть массу информации, поездить на просмотры, а когда найдется подходящий вариант, возникает другая проблема - сохранение за собой жилья до того момента, как будет заключена сделка и произведены денежные расчеты. Такая проблема очень просто решается при помощи договора бронирования.
Договоры бронирования могут заключать с клиентами риелторские компании, которые имеют право реализовывать квартиры в новостройках. Девелоперы к таким договорам стараются не прибегать. Зачастую у девелоперов можно забронировать квартиру, но только не в письменной форме и на очень маленький срок (не более 1 - 2 дня).
В практике первичного рынка при условии высокой конкуренции застройщиков договор бронирования заключают довольно редко. Такая ситуация сложилась в 2008 - 2010 годах, но в текущем году она стала изменяться в сторону согласованного рынка продавца и покупателя, хотя сейчас на некоторые особо популярные объекты покупатели уже выстраиваются в очередь. Поэтому вполне естественно, что появляется необходимость забронировать квартиру на какой-то срок. Как правило, договоры бронирования заключаются на небольшие сроки (1 - 2 недели).
В настоящее время многие сделки на первичном рынке заключаются с использованием ипотеки. Для того, чтобы собрать документы, рассмотреть дело ипотечного заемщика в банке и открыть финансирование понадобится немало времени. Эксперты отмечают, что именно для ипотечных случаев в основном и заключаются договора бронирования.
В договоре бронирования, который заключает ипотечный заемщик, необходимо прописать возврат аванса в полном объеме, в случае если сделка не состоится из-за того, что банк откажет в выдаче кредита. Причем следует учесть, что письменный отказ от банка получить практически невозможно.
Также необходимо учесть, что зачастую банки занижают сумму, предоставляемую заемщику. Поэтому если квартира привязана к курсу иностранной валюты, то при его росте придется искать варианты для решения данной проблемы. Чтобы застраховать себя от подобной ситуации следует в договоре бронирования закрепить максимальный курс валюты расчета.
Конечно, будет намного лучше, если вы будете брать ипотечный кредит в банке, который вел проектное финансирование на объекте, где вы покупаете квартиру. Тогда клиенту достаточно будет правильно рассчитать сроки, которые необходимо учесть при подписании договора бронирования.
Эксперты считают, что лучше всего брать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость квартир в новостройке. В случае, если клиент возьмет кредит в долларах, а оплата квартиры в рублях, то банк в день выдачи кредита проведет для заемщика конвертацию по собственному внутреннему курсу.
В договоре бронирования необходимо указать точную информацию о бронированной квартире (этаж, секция, номер на площадке, общая площадь). Также следует прописать сумму бронирования и условия ее возврата или зачета их в качестве стоимости квартиры. Важно обозначить сроки бронирования и прописать ответственность сторон, в случае неисполнения своих обязательств. Специалисты добавляют, что в договоре еще следует прописать реквизиты продавца и покупателя, а также обязательно - сроки выхода на сделку. По мнению экспертов, текст договоров составляют на профессиональном уровне и в нем учитываются права обеих сторон.
Важным пунктом договора является сумма, которую вносит покупатель на счет продавца, за то чтобы жилье на какой-то срок сняли с продажи. Чаще всего данный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязан к общей стоимости квартиры или дома. Как показывает практика, в Москве аванс составляет 40 000 рублей, а в Московской области - 35 000 рублей. Причем, если покупатель не покупает жилье в срок, обозначенный в контракте, то сумма не возвращается.
Однако договор бронирования имеет и свои недостатки - не подлежит государственной регистрации. Недостатком договора бронирования является то, что он не подлежит государственной регистрации. Таким образом, если продавец недобросовестный, то он может на одну квартиру заключиться сразу несколько договоров бронирования. В случае возникновения спора между покупателем и продавцом, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по следующим сценариям: договор признают предварительным или сделку объявят недействительной.
Эксперты призывают, как можно ответственней подходить к заключению договора бронирования, так как ошибки могут привести к потере аванса или даже к срыву сделки.
ДОГОВОР № ЖК 2-3
об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме
Индивидуальный предприниматель , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя , и
гражданин РФ , именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий от собственного имени и в собственных интересах,
совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Исполнитель обязуется произвести бронирование квартиры (установление фиксированной цены на квартиру, указанную в настоящем договоре, на срок, установленный договором) в строящемся доме по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный, а Заказчик обязуется оплатить услуги бронирования и осуществить иные юридически значимые действия, установленные настоящим договором.
1.2. Право на строительство дома и реализацию квартир, в доме, расположенном по адресу, указанному в п.1.1. настоящего договора, принадлежат ИП.
1.3. Квартира бронируется Исполнителем до даты подписания Сторонами договора купли-продажи квартиры , но не более чем на срок, установленный в п.3.2.4. настоящего договора.
2. ГАРАНТИИ ИСПОЛНИТЕЛЯ
При заключении настоящего договора Исполнитель предоставляет Заказчику следующие гарантии:
· исполнитель имеет эксклюзивное право на реализацию и бронирование квартир в доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный;
· у Исполнителя не имеется каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении квартиры, указанной в настоящем договоре.
З. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Права и обязанности Исполнителя:
3.1.1. Исполнитель принимает на себя обязанность забронировать для Заказчика квартиру, в доме-новостройке, расположенному по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный со следующими характеристиками:
· подъезд № 1;
· этаж № 1;
· квартира № 3(по проекту);
· общая проектируемая площадь (31,03) кв. м;
· жилая проектируемая площадь (20,63) кв. м;
· проектируемая площадь лоджий (0) кв. м.
· квартира передается с подведенными инженерными сетями, системой отопления, без отделки отделочными материалами .
Проектируемая площадь квартиры и фактическая площадь квартиры после произведения обмеров БТИ , могут отличаться в сторону уменьшения или увеличения фактической площади, в соответствии со строительными нормами и правилами.
3.1.2. Исполнитель обязуется, после вступления в силу настоящего договора, не заключать аналогичные договоры в отношении квартиры, указанной в п.3.1.1, с третьими лицами.
3.1.3. Исполнитель обязуется, после окончания строительства, продать квартиру, указанную в п.3.1.1 настоящего договора, Заказчику или третьему лицу, по письменному распоряжению Заказчика.
3.1.4. Исполнитель обязан консультировать Заказчика по всем вопросам, имеющим отношение к предмету настоящего договора.
3.1.5. Исполнитель принимает на себя обязательство по юридическому сопровождению сделки купли-продажи квартиры, в том числе:
· проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов, подготовка документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру;
· организация подачи документов на государственную регистрацию и получение документов после регистрации при предоставлении Заказчиком доверенности, разрешения супруга на сделку и иных необходимых документов.
3.1.6. Действия, указанные в п.3.1.5. могут быть произведены по поручению Исполнителя третьими лицами за счёт Исполнителя.
3.2. Права и обязанности Заказчика:
3.2.1. Заказчик обязан оплатить услуги Исполнителя по бронированию квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с условиями статьи 4 настоящего договора.
3.2.2. Заказчик обязуется заключить с Исполнителем договор купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, и оплатить Исполнителю стоимость указанной квартиры, согласованную сторонами в п.4.1. до 15.05.2013 г.
3.2.3. Заказчик имеет право, по согласованию с Исполнителем, но до подписания договора купли-продажи квартиры, передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу , путем подписания трёхстороннего дополнительного соглашения к настоящему договору с Исполнителем и таким третьим лицом.
3.2.4. Заказчик обязан в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления о готовности Исполнителя к подписанию договора купли-продажи квартиры, согласовать с Исполнителем место и время подписания такого договора и явиться на сделку. При этом, Заказчик обязан иметь при себе документ, удостоверяющий личность, обеспечить явку иных лиц, участвующих в сделке со стороны покупателя квартиры (в том числе супруга/супругов покупателя/покупателей) с необходимыми для совершения сделки документами (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, распоряжение органов опеки на совершение сделки, нотариальное согласие супруга покупателя/ей на сделку и др.)
3.2.5. Заказчик обязан предоставить Исполнителю нотариальную доверенность на лицо, указанное Исполнителем, для представления интересов Заказчика во всех организациях и учреждениях Московской области, по вопросу оформления документов и регистрации права собственности Заказчика на квартиру.
3.2.6. Заказчик обязан подписать акт об исполнении настоящего договора в день заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. В случае отказа Заказчика от подписания указанного акта, факт подписания сторонами договора купли-продажи квартиры будет считаться надлежащим исполнением Исполнителем своих обязанностей по настоящему договору.
4. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Цена квартиры, указанной в п.3.1.1 настоящего договора определена по соглашению сторон и составляет 1.530.000(Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей. Указанная цена является действительной и не подлежит изменению в течение срока бронирования, установленного сторонами в п.1.3. настоящего договора.
4.2. Вознаграждение Исполнителя по настоящему договору составляеттридцать тысяч) рублей. Оплата вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего договора. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, настоящий договор считается незаключенным.
4.3. Вознаграждение Исполнителя за юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, согласованное Сторонами в п.3.1.5., составляетдесять тысяч) рублей. Оплата указанного вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком за 3 (три) банковских дня до подписания договора купли-продажи квартиры. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, подписание договора купли-продажи квартиры откладывается Сторонами до поступления на расчётный счёт Исполнителя согласованного вознаграждения.
4.4. Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, указанную в п.3.1.1. настоящего договора несет Исполнитель.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае, если подписание договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1., не состоялось по вине Исполнителя, Исполнитель возвращает Заказчику фактически ранее полученное вознаграждение установленное п. п.4.2, 4.3 настоящего договора.
5.2. В случае уклонения или отказа Заказчика от подписания договора купли-продажи квартиры, а также при невозможности исполнения настоящего договора по вине Заказчика, услуги Исполнителя по настоящему договору считаются выполненными, полученное ранее вознаграждение не возвращается Заказчику.
5.3. В части, не оговоренной настоящим договором, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Исполнитель обеспечивает передачу квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с нижеследующими условиями договора купли-продажи квартиры:
- оплата квартиры может осуществляться взаимозачетом встречных обязательств Исполнителя перед Заказчиком;
На 23 % стоимости квартиры Заказчику предоставляется беспроцентная рассрочка остатка оплаты на 12 месяцев от даты заключения договора купли продажи, при условии внесения 1/12 остатка ежемесячно.
6.2. Подтверждением соответствия качества квартиры строительным нормам и правилам, а также свидетельством готовности квартиры к её использованию по назначению, является Акт государственной приемочной комиссии о приемке Объекта в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке.
6.3. Заказчик имеет право на осуществление любой перепланировки (изменение проекта) квартиры только после государственной регистрации его права собственности на квартиру в установленном законом порядке.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых они не несут ответственности, в том числе: землетрясение, смерч и другие стихийные бедствия, а также обстоятельства, носящие чрезвычайный и непреодолимый характер и препятствующие сторонам в исполнении своих обязательств по настоящему договору.
7.2. Сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, должна документально подтвердить их наступление с предоставлением соответствующих справок компетентных органов.
7.3. С момента наступления форс-мажорных обстоятельств и при условии надлежащего уведомления сторон, сроки исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, отодвигаются на время действия таких обстоятельств.
7.4. В случае более чем трехмесячной продолжительности форс - мажорных обстоятельств, стороны принимают совместное решение о возможности и необходимости дальнейшего исполнения настоящего договора или его прекращении.
8. ДЕЙСТВИЕ СОГЛАШЕНИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента получения Исполнителем оплаты, предусмотренной п.4.2. и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств либо до наступления обстоятельств, предусмотренных статьёй 5 настоящего договора.
8.2. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке по собственной инициативе, путём направления письменного уведомления Исполнителю. В этом случае, договор считаются расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, а все платежи, ранее произведённые Заказчиком по настоящему договору, не подлежат возврату Исполнителем.
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров.
9.2. Стороны обязуются соблюдать досудебный порядок урегулирования споров и претензий.
9.3. Обо всех изменениях своего юридического и фактического адресов, номеров телефонов, факсов, платежных реквизитов и т. п. стороны обязаны извещать друг друга в письменной форме в трехдневный срок. При отсутствии такого сообщения письменная корреспонденция (платежи), направляемые сторонами друг другу, отправляются по адресам (платёжным реквизитам), указанным в статье 10 настоящего договора, и считаются осуществлёнными надлежащим образом, хотя бы адресат по этому адресу более не находился (не проживал).
9.4. Настоящее Соглашение составлено в двух оригинальных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу - по одному экземпляру для каждой из сторон.
10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Любому покупателю квартиры необходимо время, чтобы собрать крупную сумму денег. Пока он занимается продажей собственной квартиры и начинает переговорный процесс с банком, приглянувшийся ему вариант может уйти с рынка. Чтобы этого не случилось, на рынке недвижимости есть услуга по бронированию (резервированию) квартир.
Процедура бронирования квартир используется и на первичном, и на вторичном рынке. На что нужно обратить внимание, является ли наличие договора бронирования гарантией того, что квартиру не продадут другим покупателям, «Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.
Зарезервировать жилье у застройщика
Суть процедуры заключается в том, что клиент, оплачивая бронирование, подтверждает серьезность своих намерений, объясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Как сообщил Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер», на первичном рынке договор резервирования, как правило, заключают агенты, «фиксирующие» клиента и определенную часть своей комиссии. Застройщики, реализующие квартиры в рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (он обязывает принимать оплату по договору только после его государственной регистрации), также стараются подстраховаться если не аккредитивом, то подобным договором резервирования.
Большинство компаний готовы предложить клиентам разные варианты резервирования квартир на своих объектах. По словам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора «Мортон-Инвест», компания предлагает своим покупателям гибкую систему бронирования, когда в зависимости от ситуации каждый покупатель может выбрать наиболее оптимальный для себя вариант из четырех предложенных. Самый простой способ забронировать квартиру в одной из новостроек ГК «Мортон» - позвонить в один изофисов продаж. Оставив свои контактные данные, можно зарезервировать понравившийся вариант на сутки. Эта услуга предоставляется совершенно бесплатно. Если в течение суток покупатель принимает решение о покупке, то до конца этого периода необходимо заключить договор выбора и внести авансовый платеж в размере 2,5% от стоимости квартиры. При внесении авансового платежа бронирование происходит автоматически на срок, необходимый для подготовки и оформления всех документов. Обычно это занимает до 7 дней. При заключении такого договора стоимость квартиры фиксируется на весь период его действия. При расторжении договора по инициативе покупателя внесенный платеж не возвращается.
Если покупателю необходимо более длительное время для принятия решения о покупке, то «Мортон-Инвест» предлагает платные виды бронирования. Размер платежа может зависеть от длительности периода бронирования и количества комнат в квартире. Так, в зависимости от названных параметров компания предлагает следующие варианты: на месяц 1-комнатную квартиру можно забронировать за 10 тыс. руб., 2-комнатную - за 15 тыс. руб., а 3-комнатную - уже за 20 тыс. руб.
Еще один вид бронирования, предлагаемый застройщиком, применяется при альтернативной сделке, когда покупатель продает свою старую квартиру через отдел вторичного жилья ГК «Мортон» и приобретает жилье в одной из новостроек компании. В этом случае стоимость бронирования не зависит от количества комнат в квартире и составляет 50 тыс. руб.
Максимальный срок такого бронирования - 3 месяца. В компании считают, что обычно этого времени достаточно для того, чтобы клиент выгодно продал старую жилплощадь. Но если продажа старой квартиры затягивается, то существует возможность учесть эту сумму в зачет стоимости квартиры при соблюдении условий ранее заключенного договора. При данном виде бронирования стоимость квартиры не фиксируется. Если же покупатель отказывается от сделки по продаже своей квартиры, то платеж за услугу не возвращается, а бронь снимается автоматически в момент расторжения договора.
Отдельный вид бронирования предусмотрен ГК «Мортон» для покупателей, приобретающих квартиру по военной ипотеке. Стоимость такого бронирования на двухнедельный срок составляет 5 тыс. рублей. Цена квартиры при бронировании фиксируется и может быть пересмотрена только по истечении срока бронирования.
В компании «НДВ-Недвижимость» также есть разные варианты «отложить» квартиру в новостройке. Первый, рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», - резервирование на несколько дней для подготовки сделки. Как правило, при такой схеме клиент не несет дополнительных расходов, цена фиксируется. Механизм является самым простым и понятным для каждой из сторон. Если клиент продает через компанию квартиру для последующей покупки новостройки (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. И на практике этого времени более чем достаточно для продажи недвижимости на вторичном рынке. Правда, есть одна существенная деталь, предупреждает эксперт, как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Еще один вариант - резервирование квартиры при получении ипотеки, рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Такая сделка требует временных затрат, связанных со сбором необходимых документов и ее организацией. Именно поэтому «НДВ-Недвижимость» снимает квартиру с продажи на 10 дней. В рамках этих сроков специалисты компании должны предоставить в банки необходимые документы по клиентам и получить решения по кредитным заявкам. «При этом цена фиксируется только после получения клиентом одобрения от банка», - уточняет эксперт.
На практике, стоимость услуг по договору об оказании услуг (ДОУ, в компании используется именно такая форма договора) привязана к цене квартиры, говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. В каждой компании размер платежа определяется индивидуально. «Например, в наших проектах в ближайшем Подмосковье, в ЖК «Бутово Парк-2» и ЖК «Альфа Центавра» эта сумма равна 2,5% от цены квартиры», - уточняет эксперт.
По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса на бронирование определяется обычно по усмотрению застройщика. Это может быть фиксированная денежная сумма независимо от цены договора или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%. «В нашей компании платеж по бронированию составляет 25 000 рублей», - говорит Александр Энгель (ГК «МИЦ»).
Договорные обязательства
При заключении договора бронирования необходимо учесть несколько важных моментов. Так как договор бронирования гарантирует покупателю закрепление за ним выбранного объекта недвижимости на определенный срок и фиксирует цену сделки, рассказывает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), нужно проверить, чтобы в договоре бронирования присутствовали все эти пункты.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что покупатель должен убедиться в том, что в договоре бронирования максимально подробно отражена информация о квартире: все параметры квартиры (адрес дома, положение квартиры в доме, площадь, прочие параметры), цены и сроки выхода на сделку.
Также, добавил Филипп Третьяков (Galaxy Realty), клиенту необходимо внимательно изучить условия договора, сроки оплаты, если планируется ипотека, то проверить наличие пункта о возврате денег в случае отказа банка о предоставлении кредита, а также реквизиты бронируемой квартиры.
По словам Василия Шарапова («Сити-XXI век»), обычно применяется форма, утвержденная застройщиком. Однако инвестор вправе в случае разногласий по тексту предложить внести в эту форму изменения и дополнения. На практике чаще всего застройщики отказываются что-либо менять в утвержденной форме договора бронирования, и, если разногласия существенные, сделка может не состояться по этой причине.
Оксана Мельник, заместитель генерального директора компания «Русский дом недвижимости», также подтверждает, что если сделка предстоит с крупным застройщиком, то вероятность внесения каких-либо изменений и дополнений в договор крайне мала. Хотя на вторичном рынке дела обстоят проще: можно договориться о внесении отдельных пунктов в договор аванса (задатка). Также условия зависят от спроса на выбранную квартиру. «Если объект пользуется повышенным спросом, - говорит эксперт, - то никто не хочет вносить никаких изменений, действуя по принципу «что-то не нравится, не покупайте», а если продавец заинтересован в продаже, он более лоялен и идет на уступки».
Бронирование квартир на вторичном рынке
Бронирование квартир используется и на вторичном рынке. Обязательным условием является внесение так называемого аванса или задатка. Правда, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что на вторичном рынке - это необязательная процедура. При этом инициаторами в основном выступают именно покупатели. Бронирование понравившегося варианта необходимо им для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи - оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде чем бронировать квартиру на вторичном рынке, советует эксперт, покупатель должен убедиться в ее «правовой чистоте».
Соглашение о задатке или договор бронирования заключаются в письменной форме и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Но при возникновении спора - в случае неисполнения одной из сторон своих обязательств, покупателю будет легче доказать свою правоту в судебном порядке по нотариально заверенному документу.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что важно убедиться, что аванс/задаток вносится владельцу либо уполномоченному агенту. Необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. В противном случае, предупреждает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), при отказе от покупки зарезервированной квартиры деньги не возвращаются, так как в момент оплаты по договору услуга исполнителя по бронированию считается оказанной, а договор - исполнен.
По словам Оксаны Мельник («Русский дом недвижимости»), размер задатка зависит от стоимости недвижимости, но, как правило, варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей. Норм и формул, определяющих размер данной суммы, нет.
Есть ли риск не получить понравившуюся квартиру на первичном рынке, несмотря на то что есть договор резервирования? Как тогда поступить? С такими вопросами www.metrinfo.ru обратился к экспертам.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В практике ГК «МИЦ» таких случаев не было. Однако форс-мажорные ситуации случаются у всех. Человеческий фактор присутствует и на рынке недвижимости. Но такие случаи крайне редки, и выходят из подобных ситуаций индивидуально путем проведения переговоров.
Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер»:
Такой вариант развития событий возможен и, к сожалению, зависит только от добросовестности застройщика. Клиент может обезопасить себя, удостоверившись в том, что условия возвращения аванса прописаны в договоре.
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
Если в ДОУ указана действительно та квартира, которую выбирал клиент, то риски не получить ее минимальны. Поскольку при оплате договора она уходит из базы доступных объектов и резервируется за покупателем. Подписывая ДОУ, клиенту необходимо внимательно проверить все реквизиты квартиры: корпус, этаж, секцию, ее номер на площадке.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Конечно, риск есть всегда. Особенно если потенциальный покупатель изначально легкомысленно отнесся к договору и внимательно не изучил его. Недобросовестные продавцы часто используют таких доверчивых граждан в качестве доступного источника денежных средств.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Договор бронирования - это еще и предоставление гарантии покупателю от застройщика (продавца), что квартира точно зафиксирована за покупателем и никому не будет продана в период действия договора бронирования.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
Наши покупатели в 100% случаев получают именно те квартиры, которые они выбирают. А предлагаемая нами гибкая система бронирования позволяет им выбрать наиболее приемлемый и выгодный вариант.
Текст: Людмила Чичерова
Хотя наиболее надежным инструментом для покупки квартиры в новостройке является договор долевого участия (ФЗ-214), но иногда необходимо время для сбора недостающей суммы или решения других проблем, связанных с покупкой жилья. Что же делать, если приглянувшаяся квартира в новом жилом комплексе рискует «уйти» от вас еще до того, как вы найдете необходимую сумму? Заключить договор бронирования. Именно так поступают покупатели для закрепления права на покупку конкретной квартиры в новостройке при недостатке средств. Блог SPbflat предлагает советы, как сделать бронирование юридически грамотно с нужным результатом.
Как забронировать квартиру в новостройке Санкт-Петербурга
Напомним, что договор бронирования при обращении в добропорядочную и солидную строительную компанию – всего лишь предварительное соглашение о намерениях покупки-продажи между вами и застройщиком (способы обмана при помощи договора бронирования рассмотрены в другой статье).
В-третьих, как будут возвращаться деньги, если договор не исполняется. Если все прошло как планировалось и по договору внесенная сумма засчитывается в уплату за квартиру, то это лучший вариант. Но покупатель может не справиться с финансовыми проблемами (банк не одобрил кредит, нет другого источника финансирования и т.д.). А застройщик может не получить разрешение на строительство и новостройка «зависнет». Или возникнут другие непредвиденные проблемы. Уточните, есть неустойки за неисполнение условий договора, возвращаются ли деньги и т.д.
В любом случае условия возврата денег должны быть обязательно подробно прописаны в договоре (возможные штрафы за неисполнение договора, сроки возврата денег и т.д.).
Как правило, застройщик разрабатывает типовой договор бронирования, где предусмотрены все случаи неисполнения договора. Покупателю остается только внимательно и несколько раз прочитать его, отнести на проверку грамотному юристу и принять окончательное решение.
И напоследок еще раз напоминаем, что договор бронирования не подлежит обязательной регистрации в государственных органах (Росреестре). Поэтому, как правило, составляется в двух экземплярах: для застройщика и покупателя. Это влечет риски двойных продаж и для возможного обмана покупателя. Поэтому перед истечением срока договора бронирования необходимо заключить основной ДДУ. Удачи.
Сохраните, чтобы не потерять
Приобрести квартиру в новостройке не всегда получается сразу после ее осмотра. Как правило, необходимо дополнительное время для сбора документации, получении необходимой суммы и так далее. Этот период нужно зафиксировать документально. Это делается для того, чтобы получить гарантии того, что за этот период квартира не будет продана другим лицам. То есть, данную жилплощадь необходимо забронировать для себя.
Законодательство Российской Федерации предоставляет такую возможность. Для этого нужно оформить соответствующий договор. Этот документ носит название «договор бронирования квартиры в новостройке».
Юридическая суть и значение данного документа
Фактически этот документ является соглашением о намерениях. По его условиям стороны-участники обязуются провести сделку не позднее указанного периода. Возможно при заключении внесение покупателем гарантийного платежа. Как правило, он составляет от тридцати до пятидесяти тысяч рублей, но может колебаться в зависимости от региона.
Составляется договор бронирования квартиры в новостройке в простой произвольной форме. Количество экземпляров равно двум. Перед подписанием необходимо ознакомиться с документами застройщика. Таковыми документами, в первую очередь, являются свидетельство государственной регистрации, разрешение административных органов на застройку, правоустанавливающие бумаги на землю, лицензия и так далее.
Основные разделы соглашения
Самым важным разделом является «предмет». В этом разделе необходимо максимально точно идентифицировать жилплощадь, о покупке которой идет речь. Для этого необходимо точно указать адрес, этаж, номер, общую и жилую площади и так далее.
Вторым немаловажным разделом соглашения является тот, в котором указан гарантийный платеж. Здесь необходимо прописать, что при выполнении сторонами-участниками условий данного соглашения, эта сумма должна быть учтена как часть стоимости квартиры.
Следующим важным разделом будет срок действительности договора и ответственности сторон-участников. Как правило, данные соглашения заключают на срок от одного до двух месяцев.
И, пожалуй, одним из самых важных разделов является тот, в котором оговаривается цена покупки. К его формированию следует отнестись с максимальным вниманием. Расчет во многих сделках такого плана производится в иностранной валюте. За период действия соглашения может произойти скачок ее стоимости. Последовательность действий в таком случае необходимо оговорить заблаговременно и внести в текст соглашения.
Особое внимание нужно уделить проверке правильности заполнения реквизитов сторон-участников. Любая ошибка в них может послужить причиной признания соглашения ничтожным, и сделка может сорваться. Поэтому каждая цифра и буква, указанная в этом разделе должна быть сверена.
Образцы и примеры такого договора можно скачать, воспользовавшись ссылками внизу страницы. Также обязательно получите консультацию специалистов во избежание непредвиденных осложнений.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора бронирования квартиры в новостройке, вариант которого можно скачать бесплатно.